本文摘要：时间步入2018年末，房地产行业一年来风起云涌、变化万千，却仍是以规模说出，销售领域仍是大企业的天下。

时间步入2018年末，房地产行业一年来风起云涌、变化万千，却仍是以规模说出，销售领域仍是大企业的天下。克而瑞数据表明，碧桂园、万科、恒大和融创前11月的销售业绩占有前四，总额多达2万亿。截至11月，销售多达千亿的房企有数25家，到年底可能会多达30家，同比去年近乎缩减到；其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度更进一步提高。

硬币的另一面毕竟很弱市之际的寒凉，不少房企面对资金链危机，二八定律突显；11月房企项目大力入市，但去化率展现出广泛不及预期。在行业的上行周期之中，房企的战略变化、业务转型愈发显著，渐渐从拿地、建房、拿地的传统研发模式，改向研发+运营布局产业，踏上城市综合运营之路。而在这样的新赛道竞逐中，行业未来将会重塑竞争格局，产生新的王者、领军者。格局暗流涌动纵观房地产行业30年的风云变迁，龙头企业之间的竞争未曾暂停过。

2000年前后，第一代房企龙头奠定，万保招金四大龙头大放异彩，万科位居第一把交椅十几年。2008年金融危机后，楼市经历巨变，一轮大洗牌首演，恒大、万达、碧桂园等民企涌进，发展势头快速增长十分，迅速就沦为最顶层的房企富二代。

过去三年，又一轮的行业规模竞争经常出现，在保利、中海、金地等老牌企业上升脚步的同时，碧桂园、恒大、融创挤身四强劲；闽系由房企也集中于发力，旭辉、阳光城、泰禾等后来居上，影响和重塑着行业格局。在暗流涌动的格局飞舞中，随着2018年趋向尾声，房企之间强者恒强劲的行业格局也在了解地展现出。

克而瑞日前公布的数据表明，今年前11个月，碧桂园、万科、恒大和融创中国沿袭了去年的成绩，占有流量金额前四，年内四家销售总和约为2.16万亿元，与去年同期的1.77亿元比起，快速增长3900多亿元。从整体上来看，各房企规模急剧下降，截至11月末，千亿房企数量已约25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。百强房企各梯队销售金额入榜门槛也较慢提高，这在名列靠前的梯队中最为显著。

名列前十的房企销售金额入榜门槛超过1821.2亿元，比起去年同期增幅超过46.9%；这一梯队在这一年的时间内，除了新城控股新的晋前8，华夏幸福跌到至17，其余9位都坚若磐石。而要挤身前50强劲，则要超过463.1亿元，同比下跌36%；位列第100的上坤置业的流量金额为165.7亿元，与去年同期名列100的信达地产的125.1亿元比起，快速增长32.5%。龙头房企销售渐渐上升，中原地产首席分析师张大伟指出，大量的中型标杆房企大力抢走地，尤其就是指500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，沦为了过去抢地的主流企业。

克而瑞研究报告分析表明，11月以来，虽然房企项目大力入市，推案量大幅度减少，但去化率展现出广泛不及预期，原本房企希望依赖增大供应的年末声浪，构建难度很大。三季度以来，房企融资渠道放宽，面对钱荒；市场从容情绪浓烈，去化压力大幅提高；土地市场的屡屡流拍，房企拿地态度显著慎重。因此，享有充裕资金的大型企业有能力在这样的机会下黑市粮草，调整结构；而中小型企业则更加艰难度日，面对被并购的风险。因此，房企集中度呈现出强化态势是业内共识。

据前瞻产业研究院数据，今年前三季度，房地产行业集中度仍在激化，TOP100房企集中度很快上升至71%，TOP30房企占有将近市场一半份额，TOP10集中度也早已超过30%。行业内有观点指出，名列前十的房企市占到亲率应当超过40%以上。克而瑞分析认为，今年最后一个月各大房企之间的竞争不会更为白热化。事实上，房地产企业在扩展的道路上未曾间断，就像阳光城继续执行副总裁吴建斌所言，规模竞争是永恒的主题。

转型加速度经过这么多年较慢的增量发展，从总量上，房地产行业早已踏入存量时代，在区域和发展的不均衡之间找到商机，将是房企发展方向和重点。11月30日，万科董事会主席郁亮申明了这样的行业辨别，中国住房全面紧缺、房价单边较慢下跌的时代早已过去。

同时，在政策的强力调控之下，房地产行业在2018年转入上行地下通道；在2018和2019这样的节点，房企将面对更加多挑战。克而瑞研究中心指出，目前龙头房企更加执着有质量快速增长，规模快速增长更为稳定。

但转型的压力也早已有之。2012年，万科就明确提出房地产行业早已转入白银时代。同时，万科增大了向城市生活服务商的转型力度，投身于长租公寓、商业研发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务。

除了万科之外，中海、龙湖、华润等房企的转型动作也越发了解。中海地产董事会主席颜建国回应，房企不该只符合住宅板块研发，而不应是研发+运营服务商。今年，中海的企业定位再次发生转变，其近期定位是，沦为卓越的国际不动产研发运营集团。

而龙湖则布局更加早于，2017年龙湖确认了住宅研发、商业运营、长租公寓和物业服务这四大主航道业务。今年年初，龙湖地产改名龙湖集团，具体了空间即服务的战略理念，转型决意反感。

各大房企去地产化，向其他物业转型的决意，从房企恰引更名的情况也能看出一二。除了龙湖，今年以来，时代地产和奥园争相去除地产二字，改名为时代中国和奥园集团，万达商业地产改名为万达商业管理集团；万科旗下的深圳万科房地产改名为深圳万科发展。

随着模式从研发改向研发+运营，在未来，运营领域或将沦为房企竞相竞逐的重点，从而沦为重塑行业的契机。郁亮等人士指出，运营模式这新赛道经常出现之后，房企之间将仍然僵持于销售量多少的传统竞争，而是构成新的竞争格局；运营赛道仍然较量短期的销售金额，而将更为侧重平稳的租金和管理费等收益。华润、万科、中海这些有先见之明的房企，在未来的竞争优势将不会以求突显；目前销售规模领先的企业，未来急弯转弯也不是没有可能。

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